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港龙地产长三角起跳

2020-05-19 11:03编辑:admin人气:935




两次交表间,港龙中国地产集团有限公司的改变,正跃然纸上。

根据5月12日晚更新的招股书数据,2019年公司实现合约销售234亿,夯实在百强房企的排位;同期,毛利率达42.7%,远超行业平均水平;尽管规模扩大,但净负债率降至20.6%。

把时间轴拉长,港龙地产增收增利的情况更为明显。过往三个财年,净利润复合年增长率为278.6%;营收复合年增长率达113.5%;已确认销售面积复合年增长率达79.9%。

这样的高速成长和优异指标成色在同为500万平方米土储规模的小型房企中,并不多见。

对于这家公司来说,摆在眼前的问题是,接下来能否借助香港资本市场这一跳板,突破融资瓶颈,实现进一步规模化发展。

港龙地产长三角起跳



长三角提前布局,潜力无限

事实上,在新起跳之前,港龙地产已经为自己赢得重要粮仓之地—诸多房企必争的长三角城市群。

公司布局主要围绕着长三角展开。城市群里的中心城市和经济发达城市是首选:包含上海、杭州、苏州、南京、绍兴等等。

通过遵循循序渐进的方式,港龙地产目前已经实现在长三角的稳扎稳打。2007年公司最早从江苏常州起家,2010年开始陆续在江苏苏州、南通及盐城等地落子,2017年开始终于走出江苏布局浙江湖州、上海、安徽等城市。

截至2020年3月底,港龙地产在国内22个城市拥有的64个项目中,62个位于长三角区域。

反映在报表上,于估值日港龙地产光在21个城市的53个项目的总土地储备就达到544.44万平方米,分布在江苏、浙江、河南、贵州、上海五个省市,其中江苏和浙江分别占72%和21%。

伴随着《长江三角洲区域一体化发展规划纲要》发布,长三角一体化发展进入新阶段。这对于本就在长三角深耕的港龙地产来说,无疑是重大利好。

事实上,在长三角早期的布局,已经为日后的盈利释放打下基础。从公司过往三年的每平方米土地使用权平均成本来看,分别仅为1035元、1037元和1251元。而相应每平方米的售价达到5603元、7292元和7894元,5―6倍的翻番,奠定毛利率大幅上升的基础。

进一步拆解到具体的项目上,不难发现,来自长三角的项目不论是在口碑还是盈利上保持优势。

比如2019年占据住宅收益85%的两大项目就皆来自于长三角,位于江苏连云港的景山秀水和位于盐城的华侨城项目,售价超出公司的平均售价。在常熟,港龙地产的紫誉华庭为区域内第一个打响“城铁版块”概念的项目,加上其深耕城市的品牌影响力,成为常熟2019年的销冠项目。

加大合作杠杆,稳健经营

长三角区域集中布局的同时,港龙地产通过加大合作杠杆,分散风险保持稳健经营。

追溯至2015年,受到与碧桂园合作的启发,港龙地产做出策略性改变:进一步探索与其他大型及知名房地产开发商合作的机会。

合作带来项目数量的增长:从2017年至2020年1月底,数量翻倍。截至2020年3月31日,64个项目里合作项目有49个。

据此,港龙地产的朋友圈扩展至中南建设、融创中国、新城控股、正荣地产、弘阳、大发等等头部和中型房企。

合作杠杆的放大,为发展期的港龙地产带来四大方面的利好:其一,充分利用合作方的本土优势,以更具竞争力的价格获取土地;其二,共同投入资金,减小企业自身现金流压力;其三,通过合作的方式参与更多的项目,可以实现风险分散;其四,依托知名房企的大品牌优势,实现产品销售的溢价,从而实现共赢。

截至目前的数据来看,港龙地产的多项财务指标处在安全边际。

比如过去三年净负债权益比率分别为37.7%,2.0%,20.6%,尽管数据上下波动,但总体处于行业较低水平。

事实上,在借款利率上,港龙地产和不少中型房企相当。过往三年,公司银行及其他借款的加权平均实际利率分别为6.3%、8.0%、8.8%,其中其他借款的实际利率分别为11.0%、11.2%、10.8%,总体看并不算高。

债务结构上,截至2020年3月底,一年内到期的借款仅占总借款的约20%,为10.7亿。而同期公司手握现金14.03亿,足以覆盖短期借款。

在2019年,港龙地产已经将总部迁至上海。作为资金、人才、行业资源的重要聚集地,上海总部将大大助力公司全国化进程。未来一旦赴港上市成功,融资渠道将进一步打开,财务指标将进一步改善。

扁平化的管理模式

作为一家成长中的小型房企,港龙地产另一大优势还在于高效的决策效率。这与公司扁平化的组织架构密不可分。

根据公司招股书显示,公司采用二级组织架构,以总部为一级,地方项目公司为二级。各级职务、责任独立。

支撑起二级组织架构的是公司以“投融管销”概念为中心要求的房地产开发流程。港龙地产认为,这赋予了公司强大生命力及问责机制,确保产品质量、提升经营效率、保障项目开发进度、降低施工成本,并最终增加股东回报。

据招股书介绍,一般在获取土地后的4-6个月就能动工,在21-48个月内完成项目的开发销售,滚动现金流。

从目前看,港龙地产具备腾飞的基础。2017年至2019年,公司物业开发及销售收入、净利润和毛利逐年稳步增长。

按照公司预计,在2019年末的合约负债中,有约36.78亿元将在2020年内交付后确认为收益,剩余47.38亿元将在其后年度确认,这意味着即使不考虑今年的销售情况,业绩高增长至少在未来两年仍将持续。

此外,港龙地产也在招股书中明确,要通过持续改善产品的质量及设计,调整产品定位;多元化融资渠道积极管理资本结构;建设一支高度专业、执行能力强的团队,来进一步推动自身发展,目标是成为中国一流的住宅物业开发商。

机构也对港龙地产予以肯定。在5月13日,中国指数研究院给出公司“2020值得资本市场关注的房地产公司”殊荣。

对于港龙地产而言,目前只差一张香港资本市场大门的通行证。

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